리쌍 임대차 분쟁(우장창창)을 통해 본 상가건물임대차 보호법.

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행복한동행 "YES 공인중개사무소" 입니다.

상가건물 임대차로 인한 임대인과 임차인간의 분쟁은 

어제오늘 일이 아니지요.

2002년에 임대인보다는 상대적으로 약자의 위치에 있는 임차인의

지위를 보호하고자 '상가건물이대차보호법'이 제정되었습니다만

임대차 기간,보증금,권리금,대항력 등의 복잡한 문제로 인해서 양 당사간의

분쟁은 그칠줄을 모릅니다.

오늘은 유명한 가수 리쌍이 건물주로 있는 가로수길의 한 건물을 임차해서

'우장창창' 이라는 곱창집을 운영하던 점포를 강제철거가 시작된 날이기도 합니다.

도대체 어떤일이 있었기에 

강제철거를 시도했으며 임차인은 도 어떤 이유로 강제철거를 온몸으로 막아내려 하는지

그간의 계약 과정,내용을 자세히 알수는 없습니다만

일단,,,임대인측은 적법한 절차에 따라서 강제철거를 시도했고

임차인측은 생계가 걸려있는 영업장을 목숨을 걸고 지키려고 헸을 겁니다.

안타까운 일이 아닐수 없습니다.

이번일을 계기로 기존의 상가건물임대차 보호법의 기초내용과 

2015년 5월13년에 개정된상가건물임대차보호법을

비교해 보고자 합니다.

이번 개정은 주로 권리금에 중점을 둔 것이 특징 이네요... 

기존의 상가건물 임대차 보호법은 서울을 기준으로 환산보증금(보증금+월세X100)이

4억원 이하일때 상가건물임대차보호법의 보호를 받을수 있었고

4억억이상인 경우의 임대차는 보호에서 제외 되고 있었습니다.

크게보면,,,,

상가건물임대차보호법의 보호를 받는 경우에 

임차인의 3기의 차임을 연체하지 않은경우/임차용도 이외의 목적으로 사용하지 않은경우

계약기간이 1년 이었다고 해도 계약만기 6월~1월 사이에 임차인은 최장5년 까지는 

계약의 갱신을 요구할수 있으며

임대인은 정당한 사유없이 계약갱신 요구를 거절할수가 없습니다.

또한 만기에 양당사간의 계약 연장에 관한 협의가 없을때

자동연장 이라고 말하는 묵시적갱신이 허용됩니다.

다만 환산보증금이 4억 이상인 경우에는 위법의 보호를 받을수가 없어서 

최초 계약기간이 만기가 되도 최장5년까지 계약기간 연장을 주장할수 없으며

당연히 묵시적갱신(자동연장) 도 허용되지 않았습니다.

권리금의 경우에도 법에 정한 기준이 없어서 

만기시 또는 기간중 이라도 임차인이 권리금을 확보하기 위해서

새로운 임차인으로 변경을 요구할경우 임대인이 계약을 회피하면서

계약을 안해줘서 권리금을 못받고 나가는 경우가 허다했습니다.

하지만 개정법률 에서는 임차인이 일방적으로 불리한 경우를 당하지 않게 

하기위해서 권리금 조항이 새로 선보이게 됩니다.

주요 개정사항을 보면

(권리금 회수기회의 보호)

임대인에 대하여 임차인의 권리금 회수방해금지 의무부과

*시기:임대차 기간 종료 3개월 전부터 만기시까지

*방해행위의 유형:- 신규 임차인에게 권리금을 요구/수수하는 행위

- 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는행위

- 신규 임차인에게 현저히 고액의 보증금,차임을 요구하는 행위

- 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 체결을 거절하는 행위

<정당한 사유의 예시>

- 신규임차인에게 차임지급의 자력이 없는 경우

- 신규 임차인에게 임대차계약상 의무위반의 우려가 있는경우

- 임대차목적물을 1년6개월 이상 비영리목적으로 사용하는 경우

- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 경우

*적용시기:개정법 시행당시 존속중인 임대차를 포함

*위반시 임대인이 손해배상을 지도록함

(상가 임대차 관련 분쟁 최소화)

*권리금및 권리금계약 정의 명확화

*상가건물임대차 표준계약서 및 표준권리금 계약서 보급

*권리금의 평가기준을 국토부장관이 고시로 정하도록함

(대항력 확대)

*모든 임대차계약의 임차인에게 확대 적용함

 

<법무무에서 제공하는 상가임대차보호법 Q&A 40 요약>

1.개정법에서는 권리금이 무엇인지 명확히 규정하고 이전에 없던 권리금회수를 위한

최최의 법적보호 장치 입니다.

2.권리금의 종류는 바닥권리금(장소적이익 -정포위치,상권등) 과 영업권리금( 점포의 무형노하우-영업노하우,거래처,신용등) 그리고 시설권리금(영업시설,비품등의 유형자산) 으로 나눈다

3.임차인의 권리금 보호는 임대인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상을 

청구 할수 있도록 보호됩니다.

4.임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할수 있는 기간은 임대차 기간이 

끝나기 3개월 전부터 만료시 까지 입니다.

5.법이 개정되기 이전에 계약을 체결하였더라도 개정법 시행일인 2015년5월13일 에

계약기간중에 있으면 개정법의 보호를 받을수 있습니다.

물론 개정이후에 계약은 당연히 보호를 받겠죠.

6.건물이 경매로 넘어간 경우에는 개정전 과 동이 합니다.

7.환산보증금을 초과하는 계약의 임차인도 이법의 보호를 받을수 있습니다.

환산보증금을 초과할경우 기타 조항은 기존의 법에 따르지만

권리금보호 조항은 별도로 보호를 받게 됩니다.

8.임대인의 방해행위중 현저히 고액의 보증금과 차임이란 상가건물에 관한조세

제세공과금,주변 상가건물의 보증금 과 차임 그리고 그밖의 부담등에 따른 금액을 기준으로

상식적으로 크게 벗어났는지를 객관적으로 판단합니다.

9.임차인이 동일업종의 신규임차인을 주선하였는데 임대이의 다른업종의 신규임차인을

원할때도 특별한 이유없이 임대인은 계약을 거절할수 없습니다. 

10.임차인이 다른업종의 신규임차인을 주선했을때 임대인이 동종업종의 신규임차인을

원할때도 정당항 사유없이 계약을 거절할수 없습니다.

11.임대인이 직접영업을 이유로 신규임차인과의 계약거절은 원칙적으로는 할수 없습니다.

12.임차인이 '신규임차인 주선포기' '권리금을 주고받지 않기로한다' 라는 특약은 

상가임대차규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 조건이므로 

효력이 없습니다.

다만 임대인이 직접 장사하던 가게를 권리금 없이 사용하는 경우에는 유효하다.

12.임대인의 권리금 회수 방해행위와 계약거절의 정당한 사유,,,의 입증은

임차인이 해야 합니다.

13.임대인이 상가건물을 재건축,철거 하는 경우에는 기본적으로 권리금을 

보장받을수 없습니다.

14.임차인이 차임을 3회 연체 하는 경우에는 이법의 보호를 받을수 없습니다.

15.임차인이 차임을 3기를 연체 했을대 임대인은 계약해지를 요구 할수 있는데

3기의 차임을 연속으로 연체를 한 경우뿐 아니라 전후를 따라서 3기에 해당되는 

차임을 연체한경우로 해석하고 과거에 3기의 차임을 연체한 사실이 있어도

그후 연체금액을 전부 또는 3기에 해당되지 않도록 지급한경우에는 

계약 해지권을 요구할수 없다.